策划的立足点：任何一项活动影响面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题———能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注。

　　区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。

　　五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。

　　*花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。

　　让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受*花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。

　　以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。

　　活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：首届“*花园”书画艺术节）

　　2）、现场布置：（空飘/4个、彩旗/300杆、拱门/1座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画/1幅带展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）------------------12000元

　　产的理解高于同行。核心策划设计人员有丰富的房地产专业经验，服务过花都众多品牌楼盘。曾服务楼盘：富豪山庄、雅景苑、紫光园、合和世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等

　　《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。

　　在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。

　　为了展示我区房地产行业风采，加强行业信息交流，促进房地产市场发展，满足人民日益增长的住宅需求，加快临淄区住宅产业化进程，由___________主办，多家主流媒体联办的“首届临淄房产博览会”即将在_____________隆重举行。

　　本次展会将首次由_____________牵头主办，各主流媒体共同支持，以参展开发企业为基础，共同对展会进行策划，形成方案，真正实现开发商自己办展会，顺应广大开发企业意愿。我们坚信，在____________和各主流媒体的共同努力下，“首届临淄房产博览会”将成为临淄房地产企业和广大购房者的节日，真正服务开发商，服务购房者。

　　本届展会的各项活动将更贴近于开发商、贴近于消费者，实实在在为开发商服务，为购房者服务。

　　亮点一：各开发企业、主流媒体共同参与。各参展企业派一名或两名营销副总、策划总监参与展会各项活动策划、广告推广计划的确定，真正让各个参展商参与展会的各项工作。展会期间与多家主流媒体共同合作举办形式多样的论坛活动。

　　亮点二：开发商优惠风暴行动。组织各参展开发企业根据项目情况，专门为本次展会提供多种形式大幅度的优惠活动和让利活动。展会前组委会要统一对各参展企业优惠办法进行登记，并在广告宣传中进行公示和宣传，并在展会期间进行监督，切实使老百姓在本届房展中购房得到实惠。

　　亮点三：免费看房车。展会期间现场将组织购房者看房、购房；并现场有律师免费进行法律咨询，为购房者保驾护航，实实在在保证购房者的权益。

　　亮点四：简洁、高效办展会。本届房展会将区别以往展会现场包装过多、无谓投入过大的情况，在保证展会现场热烈气氛的前提下，尽量节省现场包装费用，并且简化开幕式程序，将参展商交纳的费用真正用在实处，为开发商服务、为购房者服务，将本届展会办成一届简洁、高效的新型展会。

　　亮点五：广告团购。商会将在展会期间，统一与主流媒体协商，为各参展企业争取广告优惠，各参展企业可根据自身宣传计划，进行选择。

　　2.综合服务展区：金融机构、物业管理公司、投资顾问公司、建筑设计公司、模型公司、精品家装公司、房屋中介及服务公司等；

　　将组织各参展企业共同确定广告计划，每家派出一名策划人员共同制定，保证展会的宣传力度和社会影响力。

　　媒体广告：利用报纸、电视、户外、网络等形式充分对展会进行全方位、深层次、立体化的宣传，扩大展会影响。

　　新闻报道：以《鲁中晨报》和临淄区主流媒体为主体将对本次房展会作全方位、多角度的报道。

　　（2）现场分为房地产交易区、综合服务展区、住宅配套展区。划条块分割，并编号。

　　为避免因人气空前高涨，现场造成混乱挤压、人员受伤的情况，特别加强控制现场秩序，安排人群有秩序地参观和购买，特请______个保安维持秩序。

　　2、现场布置恢弘大气，场面气氛热烈隆重，房地产精彩纷呈，银行信誉如日中天，足以令参观者心跳不已；

　　3、促销力度强大，直接撞击消费者内心之弦，令消费者内心反复震荡，欲罢不能。

　　4、宣传力度强大，无论是广告创意策略，还是广告媒体策略，都针对消费者的“弱点”而策划，广告创意的循循善诱，广告媒体的反复冲击，都足以令消费者内心防御一泻千里，土崩瓦解，最终高举白旗，缴钱认购。在热烈激情的现场气氛下，想不动心都难！

　　1、广告效应突出。如此强度的展会宣传相比任何传统广告，效果都要明显得多，展会的新闻性、轰动性、展示手法等所产生的影响力，远远超越传统广告的广告效应。

　　2、促销效果明显。借助展会的广告效应，再利用强有力的促销手法配合，依据策划者本人多年来的经验，必能产生理想的促销效果。

　　3、费用低廉。与传统广告相比，预计参展企业本次最高投入30000元左右，与传统广告费用相比，费用相当低廉。传统广告仅报纸费用一版一天费用就是1万多，假如本地报纸媒体同时投放，两天就要花掉近4万，再加上其它如电视、电台、DM宣传单等广告投入，其两天

　　的广告费用将超过6万元。如果再加上促销活动，费用将直线上升。相比传统广告促销，交易展览会费用之低，效果之好，优势十分明显，这也是目前许多城市流行展览会的重要原因所在。

　　“五五”普法工作的指导思想是：以理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，紧紧围绕房产事业“十一五”规划目标，全面、广泛、深入、扎实的开展法制宣传教育、传播法治思想、增强法治观念、推进法治实践，坚持法制教育与法治实践相结合，坚持法制教育与道德教育相结合，为构建“法治房产”、“平安房产”和“和谐房产”建设奠定坚实基础，为促进房产事业的持续稳定健康发展营造良好的法治环境。

　　“五五”普法工作的主要目标是：适应房产事业发展的大局，适应房产系统广大干部职工对法律知识的现实需求，通过深入扎实开展法制宣传教育和法治实践，进一步提高领导干部依法决策和管理经济、社会事务的能力；进一步增强公职人员队伍的社会主义法治理念，提高依法行政的能力和水平；进一步增强局系统依法治理的自觉性，提高依法管理和服务社会的水平；进一步增强企业经营管理人员诚信守法观念和社会责任意识，提高依法经营和依法管理能力；进一步提高公民的法律意识和法律素质，了解和掌握维护自身合法权益、解决矛盾纠纷的法律途径和法律常识。

　　——坚持为房产系统的中心工作服务。紧紧围绕房产事业“十一五”规划目标和房产系统中心工作，安排和落实法制宣传教育工作各项任务，服务于落实科学发展观和构建和谐社会，服务于房产事业的持续稳定健康发展。

　　——坚持从群众的需要出发。从房产领域存在的社会热点、难点问题出发，开展有针对性的法制宣传教育，宣传教育形式要为群众喜闻乐见，保障群众的要求、愿望得到及时反映，在服务群众中向群众普及法律知识。

　　——坚持适应新形势新任务的要求，不断创新。研究落实科学发展观和构建和谐社会对普法工作的新要求，探索房产系统法制宣传教育和依法治理的内在规律，探索法制教育与道德教育有机结合的新途径，转变思想观念，增强工作主动性，创新工作形式。

　　——坚持一切从实际出发。各在认真分析本地区、本行业特点的基础上，确定法制宣传教育的重点，制定切实可行的年度工作计划，提高法制宣传教育工作的针对性和实效性。

　　（一）深入学习宣传宪法和国家基本法律制度。学习宣传宪法，是法制宣传教育的基础性、根本性和重点工作。要在房产系统进一步形成学习贯彻宪法的热潮，进一步学习党和国家关于民主法制建设的理论、方针和政策，学习宣传党的领导、人民当家作主和依法治国有机统一以及民主法治作为构建社会主义和谐社会主要特征的深刻内涵，学习宣传国家的基本法律制度，使房产系统广大干部职工进一步强化和培育宪法意识、民主意识、法治意识、社会责任意识和国家意识，加强公民权利义务的教育、依法解决矛盾纠纷的能力教育，深入开展“讲法律、讲秩序、讲责任”的法制宣传教育活动，促进公民依法行使权利、维护权利。要按照宪法和基本法律制度的要求，审视、检查自己的工作是否认真贯彻了宪法的根本原则，是否忠实履行了宪法赋予的职责；按照宪法的要求，切实解决房产领域影响群众利益的突出问题。

　　（二）深入学习宣传规范公权力运行和政府共同行为的相关法律法规。深入开展行政法律法规的宣传教育，强化机关工作人员特别是党的各级领导干部的学法用法工作。要进一步加强《行政许可法》、《行政处罚法》、《行政复议法》、《国家赔偿法》、《公务员法》等规范政府共同行为法律法规的学习，使干部职工牢固树立依法行政的观念，强化责任意识，转变职能，转变管理方式，转变工作作风，促进依法行政能力的提高。加强反腐倡廉法律法规的宣传教育，有效预防和减少职务犯罪。要积极向群众宣传规范政府共同行为的法律法规，全面推行政务公开，自觉接受群众的监督。

　　（三）深入学习宣传资源节约型和环境友好型社会建设的相关法律法规。要加强房屋安全管理等法律法规及政策的宣传教育，牢固树立节约资源和环境友好的观念，充分发挥安全管理在建设资源节约型和环境友好型社会中的重要作用。把节能节地节水节材作为房产管理工作的重要目标，健全相关工作机制，落实节约资源的责任，加大执法力度，并且常抓不懈，切实抓出成效。

　　产生活密切相关的法律法规。要大力开展城市房屋拆迁、物业管理、建设工程安全生产等相关法律法规及政策/！/的宣传教育，增强全社会的保护群众合法权益意识和安全生产意识。开展“学法律、讲权利、讲义务、讲责任”的宣传教育活动，引导公民依法表达自己的利益诉求，依法解决各种矛盾和纠纷，促进公民依法行使权利、履行义务，形成崇尚法律、遵守法律、依法办事的社会风尚，预防和减少社会矛盾。

　　（五）深入学习宣传规范房地产市场的相关法律法规。要加强《城市房地产管理法》、《招标投标法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的学习宣传，加强契约自由、公平竞争、诚实信用等市场经济基本法律原则和制度的宣传教育，加强诚信体系建设，为加强房地产市场调控和促进房地产业健康发展服务，促进清理拖欠工程款和农民工工资的长效机制。要将法制宣传教育与治理商业贿赂等专项工作结合起来，通过法制宣传教育，促进工程建设、房屋拆迁等重点领域的商业贿赂治理。要围绕城市房屋拆迁、房地产市场调控和安全等社会热点、难点问题，深入开展专项治理活动。

　　（六）学习宣传维护社会稳定、促进社会公平正义的法律法规。进一步强化在法律面前人人平等的理念教育，尊重和保障公平的财产、劳动教育等合法权益；积极引导公民、法人和其他社会组织依法表达自己的利益诉求，依法维护自身的合法权益，自觉维护社会安定。继续开展创建“民主法治示范单位”、“法治江苏合格单位”等活动载体，引导局系统各单位积极参与民主政治建设，推进基层民主法治建设的深入开展。

　　（七）组织开展法制宣传教育主题活动。要结合实际，开展法制宣传教育进机关、进乡村、进社区、进企业、进单位活动，在房产系统掀起学法用法的热潮。要将“法律进工地、进现场”主题活动作为房产系统“五五”普法的重要内容，积极开展针对农民工的法律宣传、法律咨询和法律援助，引导农民工学习法律知识，遵纪守法，逐步提高农民工的法律素质，维护农民工的合法权益。继续做好“12.4”全国法制宣传日宣传教育活动，集中开展以宪法为核心的法制宣传教育。

　　（一）加强领导干部法制宣传教育，着力提高依法执政能力。领导干部要带头学法用法，树立在法律范围内活动的理念、国家权力属于人民的理念和尊重保障人权的理念，不断提高依法管理经济和社会事务的能力，规范决策、管理和服务行为，依法决策、依法执政。要大力推进领导干部法制教育制度化、规范化，继续坚持和完善党委（党组）理论学习中心组集体学法制度、领导干部法制讲座制度、法律知识年度考试考核制度、法律顾问制度和重大决策前的法律咨询审核制度。各级建设主管部门要把领导干部学习法律知识和考试考核结果以及学法用法情况，作为年度考核的重要内容和领导干部任免、晋升、奖惩的重要依据。对于不学法、不懂法的干部，不能提拔重用。要积极推行领导干部法律知识任职资格制度。党政校要把法制教育纳入教学计划和培训规划，加强法制课程建设，大力推进领导干部法制教育的制度化、规范化。

　　（二）加强公务员法制宣传教育，着力提高依法行政能力。要培养公务员树立有权必有责、用权受监督、违法要追究的观念。公务员要加强宪法、公务员法和相关专业法律法规的学习，重在提高掌握法律知识的水平和运用法律知识的能力。继续推进公务员年度法制学习培训和考试工作。公务员每年自学法律的时间不得少于40小时。对公务员学法用法情况要定期检查，同时列入年度考核的一项重要内容。公务员应当依照有关规定参加通用法律法规和专业法律知识考试，考试成绩登记在《国家公务员培训证书》上，作为公务员年度考核、任职、定级和晋升职务的重要依据。考试不合格者，当年年度考核不得评为优秀等次。

　　（三）加强行政执法人员法制宣传教育，着力提高依法行使公共权力的能力。行政执法人员应当熟练掌握和运用与执法工作相关的公共法律法规和建设专业法律法规，按照法定程序执法，合理使用自由裁量权，确保严格执法、公正执法、文明执法。行政执法人员应当按照有关规定持有执法证件。每年要对行政执法人员进行新颁布的专业法律法规的培训考试，考试不合格的，暂停其执法活动；补考不合格的，由有关部门收回执法证件或者公告作废。

　　（四）加强企业经营管理人员法制宣传教育，着力提高依法经营、依法管理能力。企业经营管理人员和工程师等专业技术人员应当掌握与本职工作相关的法律法规，提高依法经营管理水平和执业水平。要采取多种形式，结合企业管理工作需要，开展企业经营管理人员法制教育和培训，努力培养企业经营管理人员树立诚信守法、依法经营、依法办事的观念，强化依法治企和企业发展与资源、环境相协调的理念。

　　（五）加强农民工法制宣传教育，着力提高农民工法律素质。按照“谁用工、谁负责”的原则，明确用工单位对农民工进行法制宣传教育的责任，用工单位要将农民工法制教育作为本单位法制宣传教育的重点内容，建立农民工学法用法制度，对农民工进行安全生产、劳动和社会保障、 工会及民主管理方面的法制宣传教育，满足农民工的学法需求。在加强面向农民工的法制宣传教育与法律服务的同时，要加强对用工单位学法用法工作的指导和监督，继续探索开办民工学校，创新农民工法制宣传教育的途径和形式。

　　房产系统“五五”普法规划从20__年开始实施，到20__年结束。共分三个阶段：

　　宣传发动阶段：20__年上半年。制定“五五”普法规划，并报局办公室备案。要做好“五五”普法的宣传动员工作，广泛动员，营造浓厚的社会氛围。

　　组织实施阶段：20__年下半年至20__年。每年要制定法制宣传教育的年度计划，突出年度工作重点，对本部门、本系统的法制宣传教育工作作出具体安排，认真组织实施，确保“五五”普法规划全面贯彻落实。20__年将对各单位、科室实施本规划的情况进行督导检查，并组织交流经验。

　　检查验收阶段：20__年。按照本规划确定的目标、任务和要求，在单位、科室自查的基础上，组织考核验收，并对表现突出的单位和个人进行表彰。

　　（一）加强领导，健全普法工作机制。要高度重视法制宣传教育工作，切实加强对“五五”普法工作的领导，健全各级普法依法治理领导小组，明确领导职责，建立和完善领导小组定期会议、年度工作汇报、工作督查等制度；要建立健全领导小组的办事机构，具体负责“五五”普法规划的组织实施工作，面向社会开展法制宣传教育活动；要安排“五五”普法专项经费，保证普法工作的正常开展，要尽力解决基层法制宣传教育在人员、经费、设施等方面的困难，努力创造良好的法制宣传教育条件；要将法制宣传教育纳入本行业、本单位的目标管理责任制，做到有部署，有检查，有落实，力戒，讲求实效；逐步建立法制宣传教育评估考核机制，完善评估考核指标体系；建立健全激励监督机制，开展“五五”普法规划实施的年度和阶段性考核工作，开展法制宣传教育表彰奖励工作。

　　随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于，网络中介市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流，节省了大量的人力物力。可是，网络营销在高速发展的中国房地产市场上的应用却很缺乏，大多房地产公司仍然执着于过去简单的市场买卖概念与传统的营销模式。

　　1.1.1互联网络客观环境的限制根据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。

　　1.1.2消费者传统的消费习惯的影响人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。

　　1.1.3互联网的安全措施还有待完善互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。

　　1.2.1企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。

　　1.2.2开展网上营销的目的不明确，缺少计划性有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。

　　1.2.3房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。

　　1.2.4企业对上网营销的费用估计不足由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。

　　1.2.5房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。

　　2.1设计制作网页、维护WEB站点在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。

　　2.2制定房地产网络营销计划营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。

　　2.3企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。

　　2.4不断更新网页，并进行费用预测与估计市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。

　　2.5突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。

　　2.6引导网络消费者互动地参与营销活动在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，网上营销的管理者也可以收到各个消费者的反馈信息，相应地调整网上的营销行为，这种交互式双向沟通使网上的营销活动更有效。

　　2.7在互联网上展开宣传攻势①将网页地址注册到本地区和全球的著名的大型搜索引擎或登记到互联网上有影响的WEB分类目录里。②在电子公告牌(BBS)、新闻组(newsgroup)、电子邮件组等拥有广泛用户基础的网络系统上周期性地进行网站的推广。③在中国建设网、房地产联合网等行业性网络媒体站点上自己的网站信息。④与其他的web网站建立交换链接页面，鼓励其他站点在尊重网页版权的同时复制自己站点的内容或创建到自己站点的网络链接。

　　3.1房地产企业网站房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、企业管理与文化等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特，内容详实，树立品牌形象。

　　3.2网络广告房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询，很强的交互性与感官刺激性等特点，将成为房地产广告的中坚。

　　3.4网上中介欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。

　　整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。首先通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。一方面通过传统的广告宣传网站；另一方面就是通过网络技术的方式去宣传企业的网站。其次利用网络提供信息。对房地产营销从理论到实践意义重大。:

　　中国房地产行业正处于高速发展中，消费者对其关注度持续上升。而房地产属于耐用消费品，消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求-信息收集-方案比较-购买决策-购买行为等几个阶段，每个阶段都需要足够多的信息。而房地产网站是一个信息、开展宣传、拓展业务的窗口，具有强大的消费市场。因此，随着电子商务的不断发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。网络经济时代的来临，使房地产网络营销即将成为房地产领域不可阻挡的潮流。

　　房地产营销策划是指在先进的营销理论指导下，运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现。因为顾客的需求千差万别，，所以房地产营销策划注定要从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。怎样才能做好房地产营销策划呢？

　　对项目区域范围内楼盘及各阶段市场进行细致调研，包括市场经营定位、宣传策略、产品类别、商户数量、自身情况、未来发展趋势、竞争能力、辐射范围、人口数量、消费水平、消费习惯、投资取向……通过分析为项目的定位及各项工作的开展提供有利依据。

　　一是根据不同的行业划分，以市场分布为主线，逐一搜集商户资料。强调数据和数量的准确性，要求招商员必须做到商户信息的真实和不可遗漏。

　　二是了解销售客户的心里诉求，最重要的手段就是加强沟通。第一轮沟通的主要目的是了解客户的最基本信息，建立起客户资料的基本数据库。在沟通时一般是隐型拜访的，并不暴露自己的真实身份。因为这样可以避免客户的直接拒绝，顺利的能拿到客户的名片，同时最重要的是为以后的沟通埋下铺垫。第二轮沟通时必须公开身份、形象宣导。这样做的优点有：⑴以传递信息为由进行公开身份的沟通，详细介绍集团情况；⑵根据客户的类型确定，有计划、有顺序进行第二轮沟通；⑶对客户一些事实性资料进行了解和确认；⑷细心观察，初步建立感情基础，为下一论拜访留下伏笔。第三轮重点沟通有助于情感建立，其优点包括：⑴沟通主要目的本着“普遍撒网重点养鱼”的原则，加强和客户之间的情感交流。情感的维系是增进信息了解的畅通渠道。⑵寻找和培养自己的重点客户，通过和其良好的感情沟通了解市场更加细致的信息。⑶建立自身更为专业的形象，彰显集团品牌和实力，将项目的长处更加准确地传递到所有目标客户中去。

　　三是竞争对手研究。通过对竞争对手细致周密的调查分析后，针对其经营和管理上的漏洞，作为与商户沟通的切入点，并展示市场的优势。例：在XX项目中，调查研究市场包括潜在客户群的数量、分布、消费习惯、商户的经营费用、商户的组成特点、行业大户的情况等。

　　2.1案名、CI设计。营造鲜明、独特、良好的统一对外的企业形象，在消费者心目中树立不可替代的印象，为后期宣传炒作、强化形象打下基础。

　　3.1产品定位。根据前期调研结果分析，初步确定经营业态定位、经营主体定位、预期收益定位、核心竞争力定位、市场地位定位。

　　3.2目标客户群定位。根据城市调研了解投资走向、商户所需、消费习惯及水平，分别初步确定销售对象、招商对象、服务对象群体。

　　楼书制作：说明书一定制作精美而具特色且便于携带与观看；内容主题突出，除进驻背景、集团简介外，加强对客户关注问题的宣导。例：为什么好、为什么强、为什么买等。

　　DM单的制作：根据营销人员的反映情况，内容时常更新，根据不同阶段定期推出不同的卖点或解答客户所关注问题，同时分析整体市场发展前景，利我同时阻击对手。版面可以特殊设计。例：XX项目的DM单可以铺盖整张桌子，很多客户都拿它铺桌子，并时时更新，增加了DM单的暴光率，不会被客户当作简单的宣传资料而丢弃。

　　制造各种卖点，进行信息，解决客户普遍关注的一些问题，提升信心。注意会议的主题设计和组织安排，制造一些客户感兴趣的信息点，来加强对客户的预约和组织。

　　通过参加一些房展会，以及其它社会活动，达到宣传、提升知名度和社会关注度的目的。注意整体形象的包装和定位，以及到访客户信息的反馈和跟进。

　　通过组织部分重点客户或是媒体记者，到已经运做成功的房地产项目进行实地感受，从而打消客户的一些顾虑，强化客户信心，形成良好的口碑传播，加速客户的购买行为。

　　一是立体交叉组合：报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击。二是长短期效应组合：报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用（如户外广告和直邮），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告），敦促商家的入驻。三是公关活动先行，构筑较高的平台，与政府形成互动。四是媒体的跟踪报道。广告是自己说自己好，而新闻是别人说你好；新闻传播的是事实；新闻原则上花钱不多。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。

　　一是广告投放以主流媒体为主，对待非主流媒体，应抱着“不树立任何一个敌人”原则，选择非主流媒体具备的优势，适量选择广告投放。二是利用个人感情进行引导，降低在非主流媒体上的广告额度。三是以媒体不可能接受的压价方式，让非主流媒体主动放弃。四是借助媒体上级主管部门（宣传部）以行政指令的方式压低价格及广告量。五是非主流媒体广告投放前应在新闻配合、版面安排等方面争取更多优惠。

　　价格作为房地产市场运行的核心，是社会利益的结合点。房地产价格策划是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的影响。因此价格策划必须在对各种因素进行深入细致分析的基础之上制定。价格策划主要体现在与其他营销组合的协调配合、合理确定定价目标、灵活运用各种策略的定价方法。

　　应考虑多种因素，如开发成本、利润空间、竞争对手价格、消费者的承受力、销售价格与租赁价格的关系，租金收入（最多不能超过10年收回成本）与按揭供款对比等因素。

　　对于销售的不同阶段一般采用不同的价格进行销控，比如开盘后一定时间内减小折扣。

　　一是“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占份额，获得市场关注，聚集人气。

　　二是结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。

　　三是设立最低价“特价单位”策略，以部分位置极差且面积较大的以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。

　　总之，在房地产市场竞争日益激烈的大环境下，市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线，因此加强房地产营销策划对房地产开发商提高自身的综合实力有着十分长远而重要的意义。

　　[1]阿迎萍，常爱艳.试析房地产营销策划[J].职业时空.2011（02）

　　[2]陈嘉颖.市场规范下的房地产营销策划[J].时代金融.2011（09）

　　县煤炭资源丰富，全县煤炭地质储量32.5亿吨，含煤面积525平方公里，可建设13对矿井，生产能力年产达2000万吨。煤矿、刘店煤矿已建成投产，袁店二矿在建，信湖煤矿在筹备，煤炭开采业已成为我县经济发展的支柱，强县富县的希望。

　　2009年，煤矿首采区出现了地面塌陷，塌陷面积1000余亩，其中河道河坝和耕地面积各占一半。闸北镇、、三自然村是首批出现地面沉降、耕地塌陷，需要搬迁的村庄，计971户，3886人。2010年下半年，煤矿采煤塌陷区需搬迁还有闸北镇大吴庄、杨池、李楼三个自然村（其中杨池、李楼二村计649户，2714人）。

　　搬迁是安置工作的前提，为使搬迁工作有序进行，县政府对将搬迁村庄和村民进行有关政策宣传。发放了《致煤矿动迁村庄群众的公开信》、《安全告示》，制定了《县集体土地动迁补偿暂行办法》和《煤矿沉陷动迁安置实施方案》等。采取了电视、广播、网络等形式宣传，为搬迁工作起到有效的推动作用。

　　县政府重视煤矿塌陷区村民搬迁安置工作，一是会同采煤企业和闸北镇政府采取新老村庄面积置换的方式，为煤矿塌陷区、、三个自然村新村征地524亩，并将新村址的各项补偿款发放到群众手中。二是聘请阜阳评估公司对塌陷区村庄及农户资产进行逐一登记、评估，通过张榜公布、征求意见，拾遗补漏最大限度地维护搬迁村民的利益。三是组织有关部门和镇、村人员考察颖上县煤矿塌陷区搬迁新村建设模式，委托专业设计公司对我县安置新村进行规划设计，制定了新村建设“六统一”（即统一规划、统一式样、统一高度、统一门窗、统一外墙涂料颜色、统一修建公共基础设施）“一户一宅”的原则。同时通过招投标先期完成安置新村内2.7公里主干道路基础设施工程和高压线年元月份把村自建房宅基地分配到户，把老村房屋拆迁补偿款打卡发放，多措并举，有效地推动了搬迁工作。四是采取有效措施保护塌陷区危房户村民生命财产安全，一方面县财政出资为村危房户采购建设活动板房11套，从涡河移民拆迁安置房中调配200套，作为过度房分配给村危房户。针对搬迁过程中存在的实际问题，春节后县财政投资30万元，有民政部门负责采购帐蓬200顶，派专人为村村民逐户安装，并安全告示和公开信，煤矿在增加塌陷区定时观测点，为未搬迁村民提供有效安全保障。五是加强对搬迁工作的领导，调整充实干部队伍。通过近期短时间的工作，我们欣喜地看到，一期搬迁村庄地面附属物补偿款已经全面落实到户，新村建设已经正式启动，自建房安置户已经全面开始动工自建，村农户积极要求搬迁安置，搬迁安置工作正朝着健康有序的方面发展。

　　1、法规政策宣传不够广泛、深入。煤矿是2004年开始筹建，2008年正式投产。调研中，、、三村村民房屋已出现大面积沉裂，耕地大面积塌陷，三村村民对土地塌陷如何征收补偿？塌陷区面积到什么地方？搬迁安置农民享有哪些优惠政策？塌陷区治理费用由谁承担？怎样综合治理和利用多为不知，致使群众对搬迁安置工作认识不足，行动上积极性不高。

　　2、安置服务工作不够细微周到。耕地塌陷了，耕地补偿或征收没落实，先开采后搬迁失地农民损失较大，、村人均承包耕地0.8亩，按补偿标准补偿每人月均60元生活费，失地农民的生产、就业及生活难以得到保障。安置服务跟不上，优惠政策不落实，搬迁安置农民存在过多的忧患思想。

　　3、规划安置工作不够前瞻。安置新村址按城市规划要求，将规划安置为2万人以上的新村。安置人口之多，文化教育、五保福利等公益性安置设施不健全，同时规划设计标准与前景发展也不协调。在具体安置工作中缺少分类指导，安置建设资金缺口大，向上争取的少。

　　4、塌陷区综合治理工作启动不够迅速。煤矿出现的第一至五期塌陷区均在城市规划区内，截止目前，塌陷区土地依法征收工作未启动，采煤塌陷区土地综合整治规划方案未编制，何时开始治理？怎么样治理？难以预见。

　　5、协调工作机构不够健全。煤炭经济已成为我县经济发展的支柱，但县政府仅设立了一个煤矿建设协调指挥部办公室，抽调两名工作人员临时办公，过多的搬迁、安置等工作都有塌陷区镇政府来做，形成开展工作难度多，基层工作压力大的格局。

　　1、加大宣传力度和范围。要加大对《煤炭法》、《矿产资源法》、《土地管理法》和省人民政府出台的有关采煤塌陷区搬迁安置、补偿及综合治理等法律法规和政策的宣传，加大对政府部门工作人员和搬迁村庄村民的宣传，定期组织举办法规政策培训班，逐村逐户发放法规政策手册，增强搬迁安置农民的法制意识和发展经济理念，努力营造良好的经济发展环境。

　　2、强化服务意识，依法做好搬迁安置补偿工作。采煤塌陷区农民搬迁安置补偿工作事关人民群众的切身利益，事关矿区经济发展和社会和谐。根据涡政[2009]51号《县集体土地动迁补偿暂行办法》之规定，在向企业争取搬迁农民利益最大化的基础上要认真落实搬迁安置补偿政策，对搬迁村庄农民财物进行全面评估，尽快更好地把补偿落实到群众手中。对塌陷区农民的安置工作要服务在前，认真落实《煤炭法》和《矿产资源法》，依法坚守“先征后采”和“先搬后采”的原则，把搬迁农民利益及生命财产安全放在首位，切实将失地农民的就业、养老保障落实到位，使失地农民真实的享受到政府的惠民政策，以此推动塌陷区搬迁安置工作。

　　3、科学规划，分类指导，统筹新村建设。对安置新村建设要在城市总体规划基础上，结合新农村建设特点和完善新村基础配套设施的要求，把规划做的更符合发展要求、更具科学性。塌陷区有城市规划区内和城市规划区外之分，塌陷区农民生活水平不等，要加强分类指导，加大对安置规划建设资金的投入并积极向上争取相关资金的支持，把新村建设成为功能齐全、环境优美、安置农民生活的乐园。

　　席卷全球的金融危机不可避免地对杭州经济造成了一定影响。2008年,杭州全市工业生产增势与往年同期相比大幅回落,销售明显萎缩。2008年1至6月,全市规模以上工业增加值增幅较上年同期回落12.3个百分点,工业销售产值较上年同期净减298亿元。杭州市居民消费价格总体水平也呈现出快速回落的态势。2009年1月同比下降0.8%,2月降幅明显扩大,同比下降2.5%,居民消费信心降至冰点。

　　如何在严峻的经济形势下,发挥媒体催化剂和粘合剂的作用,为树立消费信心,提振杭州经济做出贡献?如何服务广告客户,与他们共度寒冬,合作共赢?如何加入创新元素,把看似枯燥的经济宣传做成受众喜闻乐见的节目和活动?如何在重大主题宣传中,整合资源、打造长效品牌?如何急职能部门之所急、配合相关职能部门共同应对危机?一系列问题摆在了杭州文广集团面前。《欢乐GO》促进消费大型系列活动就是在此背景下诞生的。

　　为使本次经济宣传在社会上产生最大影响,2009年2月初,杭州文广集团经反复研究,决定重拳出击,整合全集团资源,打包近50个项目和活动,总体冠名《欢乐GO》促进消费大型系列活动。集团总编室加强规划和统筹,各频道、频率充分整合社会资源,分头策划子项目,深化方案。在《欢乐GO》活动的开展过程中,各部门齐心协力,强化落实,力争将活动做到声势浩大、亮点突出、包装精美、远近结合,围绕“树立信心,提振经济”的总目标,形成一个活动总体品牌。活动具有统一LOGO、统一品牌、统一海报、统一宣传,并谱写主题曲,广泛传唱,在最短时间内把“欢乐GO”的口号传播出去。

　　活动运作的基本设计思路体现为四个一:做大一个启动仪式,打造一个强势品牌,推出一系列相关活动,形成一波又一波密集声势。新闻、栏目、宣传片、海报在集团总编室的统筹下有机推进,同时通过在集团广播电视报设置专版,在杭州文广网开设专门网页,加强了平面和网络媒体宣传,真正做到了活动新闻化,新闻活动化。活动分四大系列:节庆助销系列、评选助销系列、展览助销系列、栏目助销系列,内容覆盖了五大传统消费热点(房地产、汽车、商贸、旅游、通信)和三大新兴消费热点(文化、健康、网络)的方方面面。

　　2月16日晚,《欢乐GO》启动仪式举行,11家媒体策划的近50个项目、让利6000万元促进消费系列活动在启动仪式上集体亮相。相关编导把启动仪式晚会策划得喜气又励志,丝毫不见身处金融危机的悲观和沉重。收视数据显示,启动仪式晚会首播的平均收视率为3.66%,最高收视点达到5.33%。也就是说,最多的时候,杭城有27.7万的老百姓在同一时刻收看了《欢乐GO》的启动仪式。随后《欢乐GO――你买房我贴钱》《欢乐GO――中国联通1000万话费优惠大行动》《欢乐GO――九州宾朋游杭城》等几十项活动在集团下属的电视台、电台、报纸等媒体轮番登场。一时间,元宵灯会、运河亮灯、动漫节、“3・15”国际消费者权益日、黄金周等节庆现场处处有《欢乐GO》的口号和杭州文广集团记者忙碌的身影。“家电下乡、实惠农家”宣传、“杭产品大篷车”活动、“庙会”系列项目、汽车运动会、“欢乐GO 2009消费进行时――车行春天文广汽车会”、2009年名优特产品大型展销会直播等,无不掀起波澜,助推相关产业转型升级。

　　据统计,仅在《欢乐GO》第一季(2009年2月―6月)中,杭州文广集团所属各媒体总计播出新闻类经济报道2300多篇次,各类“提振信心,促进消费”宣传片12000余次。据杭州市房管局透明售房网数据显示,杭州文广集团《欢乐GO!你买房我贴钱》活动推出后,有效推动了杭州房产销售。2009年1月份,全市所有房屋预销售1352套,2月份“你买房我贴钱”活动启动后,全市所有房屋预销售放量为1622套,完成销售24.6亿元,3月份则达到4767套,完成销售56.2亿元,比2007年3月和2008年3月的2014套2102套翻一番。其中参加“你买房我贴钱”活动的9个楼盘直接销售突破15个亿。《欢乐GO》之“你装修我贴钱”第二季活动进行两周,成交金额超过5000万元,与去年同期相比,交易额明显放大,增幅在30%以上。杭州市委市政府的主要领导也用“大目标、大思路、大手笔”肯定了杭州文广集团在应对金融危机中为振兴杭州经济做出的贡献。

　　策划重大主题报道或活动,一定要紧紧围绕中心、服务大局、兼顾两头,要有敏锐的政治意识、新闻意识和大局观念。有大局意识才能设计出大气的产品并有所作为,也只有围绕中心、服务大局,才能赢得政府的重视和各职能部门的全力配合。在《欢乐GO》大型促进消费系列活动的实践中,杭州文广集团始终坚持以正确的舆论引导人,唱响主旋律,打好主动仗,努力提高经济宣传水平,为市委市政府提供了有力的舆论支持。

　　如何做新、做活重大主题宣传和经济报道是考验媒体从业人员经验和技能的永恒课题。要使这样的宣传入脑入耳、贴近群众,必须依靠新颖的策划和精心的组织。《欢乐GO》的成功,首先是充分发动全体编辑记者和营销人员主动性的结果。以直播为手段,以活动为载体,以让利为主线,以新闻来烘托,活动层层递进、互为补充。在《欢乐GO》系列活动设计中,杭州文广集团还特别注重活动的选题策划,直指政府关心、百姓关注的行业,而切入点的选择则是从小处着手。比如西湖之声操作的两个项目――《欢乐GO――九州宾朋游杭城》以自驾游为主线,传递的却是旅游消费券的大主题;《欢乐GO――2009,我们结婚吧》以普通市民结婚为主线,影响的却是婚庆市场的大蛋糕。

　　当今是眼球经济的时代,媒体集团既要具备航母集群的攻坚效应,又不能失去媒体从业人员敏锐的新闻嗅觉和快速反应能力。从2009年1月29日第一次开会研究到2月16日《欢乐GO》启动仪式举行,仅仅10个工作日。在这10个工作日里,杭州文广集团完成了统一思想、统一部署、统一研究到分头策划的一系列流程,用最短时间及时有效地把握了当时的主流脉动,抢占了高点。《欢乐GO》推出半个月后,其他媒体也相继推出了类似提振信心的媒体行动,但《欢乐GO》却因先入为主、集中宣传、策划新颖,且和市场行为高度同步而赢得了先机。

　　在金融危机的非常之时,政府、企业、商家、媒体必须形成合力才能推动经济转危为机。在此形势下,杭州文广集团迅速转变观念,放下架子,努力把活动和项目作为联系政府、企业、商家和市民的桥梁,形成一种新型的合作关系。我们欣喜地看到,通过《欢乐GO》的牵线搭台,对外有了文广集团和有关职能部门的合作,和各区县市的合作,和电信、房产、装修等行业的合作以及和其他媒体集团的合作;对内有了广播和电视的合作,广播电视和互联网、平面媒体的合作,新闻采编人员和广告营销人员的合作。从近一年的合作经验来看,《欢乐GO》正是通过这样的合作,形成了合力,产生了意想不到的效果。

　　活动如果仅仅求热闹,而不注重品牌的打造,将落入昙花一现的窠臼。《欢乐GO》从策划、命名到推广、实行,始终坚持品牌先行的原则,借助当时全国乃至全球最热的主题:提振信心、促进消费,共同抗击金融危机,有效地借助外力,为我所用,扩大了品牌影响力,提升了杭州文广的企业形象。

　　杭州广播电视媒体的特点就是亲民、本土。几经权衡,杭州文广集团决定以乐观向上、激情励志、欢乐开心的形式来进行经济宣传,以此破解经济困境,提振消费信心。最终的结果也证明这种表现形式能够最大程度赢得受众的欢迎和共鸣,取得了较好的效果。

　　目前,杭州经济正在逐步好转,《欢乐GO》作为广电媒体创新经济宣传的一次有益尝试,部分活动仍在延续。回顾这次媒体行动,杭州文广集团抓住了契机、整合了资源、锻炼了队伍、赢得了好评,从根本上提高了杭州广电媒体的整体宣传水平,也积累了经济宣传的宝贵经验。

　　1、建立了“六五”普法工作机构。为切实加强对法制宣传教育工作的领导、健全组织、完善工作机制、充实力量，我局于2011年5月成立了由局长任组长，分管局领导任副组长，有关部门负责人参加的“六五”法制宣传教育领导小组，普法办公室设在局人秘股，具体负责我局的“六五”法制宣传教育工作。

　　2、制定了“六五”普法规划。为进一步做好法制宣传教育工作、推进依法治理，我局结合工作职能制定了《“六五”普法规划》，明确“六五”普法的指导思想、工作目标、主要任务、开展普法工作的方法与要求以及实施步骤。

　　3、完善了“六五”普法考核体系。为强化“六五”普法规划指导作用，我局结合五年规划实施进展以及年度计划开展情况，探索建立量化指标考核体系，完善奖惩机制。每年年初对上年落实规划情况和年度计划实施情况进行考核和评估。

　　4、加大了“六五”普法经费的投入。为确保普法工作取得实效，我局建立法制宣传教育工作最低经费保障制度，将法治宣传教育经费列入局预算，并随经济发展状况、财力增长情况和法制宣传教育任务变化情况，按照每年8-10%的增幅。加强经费使用的监督检查和审计工作，保证法制宣传教育经费专款专用。

　　1、明确普法重点。“六五”普法提出的工作目标，进一步抓好执法人员的法制教育工作，提高全体工作人员的法律素质和依法行政水平。结合行政审批制度改革，强化学习行政复议法、行政诉讼法等行政法律的学习；把行政许可法作为普法的重中之重，要求全局干部带头学，从事行政许可的人员重点学，所有工作人员普遍学。

　　2、普法形式多样化。为了使普法工作深入实际，符合我局实际工作的特点和需要，我们主要采取了自学、以会代训与专门集训相结合、科室交流等方式，通过搞培训、听讲座、看录像、普法考试、知识竞赛等丰富多样的形式开展学习活动。2011年以来，我局除举办了县司法部门安排的有关普法知识测试外，还自行举行了宪法、预防职务犯罪、行政复议法、行政许可法等专题讲座法制知识测试。此外，我局还在本局设置了政策法规专栏，定期登载与房管工作相关的法律、法规、规章和规范性文件，供工作人员学习、查阅。

　　通过对法律法规知识持续不断地学习，全局工作人员依法行政的观念明显增强，法律素质逐步提高；有力地推动了我局的执法工作，强化了内部制度建设，为建设法治政府奠定了基础，提供了保障。

　　1、努力推进依法行政。为了使局工作人员牢固树立职责法定、有权必有责、用权受监督、违法必追究、侵权须赔偿的意识，提升依法行政水平，在局班子高度重视下，建立并实施了法制工作会议制度。

　　2、积极开展执法监督工作。我局突出重点，积极配合纪检、监察、审计等部门，开展了房地产开发监察活动。严格程序，依法行政，力求将发生行政复议和行政诉讼的可能性降低到最低限度。

　　3、大力加强内部制度建设。2011年以来在制度规范方面作了大量工作，按照上级部署和要求，制定了本局的一系列内部规范性文件，并将行政工作人员定位、定岗、定责以及办事工作流程、办事指南、服务承诺等上墙。同时，制定和完善相关纪检监察监督制度，从完善监督制度着手，重点是加强对决策活动的监督，完善行政决策的监督制度和机制，明确监督主体、监督内容、监督对象、监督程序和监督方式。

　　4、熟练掌握房屋管理政策法规。加强房地产管理法等专业法和国有土地上房屋征收与补偿条例等行政法规以及规范房屋管理法规规章的学习和培训，熟练掌握专业政策法规，提高依法维护房地产市场秩序的能力。将法制宣传教育与反腐倡廉等专项工作结合起来，促进国有土地上的房屋征收等重点领域的反腐败和廉政建设取得成效。

　　5、认真落实建设法治政府有关政策。结合房管工作实际，贯彻落实《国务院关于加强法治政府建设的意见》，提高机关工作人员特别是领导干部依法行政的意识和能力、加强和改进制度建设、坚持依法科学民主决策、严格规范公正文明执法、全面推进政务公开、强化行政监督和问责、依法化解社会矛盾纠纷，促进法治房管建设。一是完善决策机制。提升行政决策水平，加强规范性文件的管理，强化规范性文件的审查上报程序。二是全面推进政务公开。健全评议制度，通过召开会议等形式，组织社会各界对政务公开的内容、时间、效果等进行评议，并据此改进工作。健全责任追究制度，保障政务公开工作落到实处。三是认真做好政府信息公开工作，保障广大群众对房管工作的知情权、参与权和监督权。四是提高驾驭复杂局面的能力。深入学习社会管理以及与开展工作密切相关的法律法规，科学判断形势，制定正确的政策和措施。

　　6、广泛宣传与群众生活密切相关的法律法规。加大政策宣传力度。大力开展商品房屋交易、房屋征收、物业管理、住房保障、房屋安全使用、信息公开等相关法律法规的宣传，扩大宣传面，提高普及率，努力创造“办事依法、遇事找法、解决问题用法”的法治氛围。

　　一是部分执法人员对学法用法的重要性认识不够，习惯于用传统的方式去处理新问题。二是一些同志学法不深入，浅尝辄止，法制意识淡薄，缺乏用法律解决问题的能力。

　　近年来，随着都市报的崛起，党报广告经营被产品广告边缘化，市场份额越来越小。省级党报受制于发行量及办报特点的束缚，在产品类广告和市场化活动的策划上很难有大的突破，但是党报的权威性和公信力、感召力是其他媒体不可替代的，找准省级党报广告营销策划的结合点就能使广告营销实现突围。

　　一、充分利用省级党报的权威性、公信力，及时掌握和分析国家及省委、省政府宏观经济变化的趋势和国家产业政策变化趋势，积极研究分析与广告经营的内在联系，从而确定合理的结合点，这个结合点既是省委、省政府一个时期内的工作重点，又是各级党委政府部门和广大读者舆论关心的焦点和热点，也是广告市场的需求点，进行广告策划，就会事半功倍。

　　2005年3月，总理在全国人大会上提出中部崛起战略。省人大会上，省委书记、省人大常委会主任徐光春提出要充分利用中部崛起的机会，奋力实现中原崛起。我们敏感地意识到，这必将是省委、省政府一个时期内的中心工作，也是全省社会各界关注关心的话题，中原崛起话题是个结合点。尽管采编部门根据省委、省政府的中原崛起战略，集中组织编辑记者，拿出大量版面宣传中原崛起，但同时我们发现各地市还有很多先进经验需要展示、形象需要树立，对符合时代特色的先进地区的宣传要大张旗鼓，形成雷霆之势。于是及时策划出了“中原崛起”系列广告宣传活动，根据客户要求，开展了“中原崛起话县市”、“中原崛起话厅局”、“中原崛起话高校”、“中原崛起话炎黄文化”、“中原崛起话环保”、“中原崛起话经济技术开发区”、“中原崛起话交通”等，详细展示了全省各条战线在中原崛起过程中的新形象、新风貌。这一系列策划活动的适时推出，为中原崛起营造了良好的舆论氛围，活动得到了社会各界的欢迎，总计刊登版面近80个，实现经济收入800万元，取得了很好的社会效益和经济效益。

　　中原崛起需要良好的招商引资投资环境，2004年利用《行政许可法》颁布的有利时机，我们与省纪委、省监察厅联办了“一评一创行风评比活动”，采取“有奖问卷”形式，吸引社会各界参与，对52个政府职能部门进行行风评议，为加强廉政勤政建设，改变行业作风起到了积极的推动作用。同时策划了最具吸引力投资地区评选活动，在全省各界反响强烈。在该活动总结会议上，省委副书记李清林、常务副省长王明义及省人大、省政协领导亲自参加，对活动给予很高评价，并指示每年将此作为一个重要活动持续办下去。

　　这些营销策划活动紧密围绕省委、省政府的核心工作开展，找准了结合点，并把省委、省政府的宣传意图做了延伸，使宣传工作更加具体和鲜活，使广大读者和社会各界通过舆论的感召力都能够参与到全省的宣传、建设中来，这是新闻报道所不能涵盖的，所以，党报广告营销策划只要能够起到上述作用，就能达到领导支持重视、百姓喜欢爱看的目的，真正实现双赢。

　　二、充分利用省级党报的权威性、公信力，从大处着眼，以典型事件与我省相关行业做结合点进行广告策划，收效颇丰。

　　很多情况下，典型事件涉及人们的生产、生活，具有重大性的特点，往往更加引人注目，从而能激发更多的广告回报，正是看到了典型事件蕴含的巨大商机，我们的策划才紧紧围绕这类事件进行。

　　2005年7月份，卫生部查处北京几家医院乱收费问题，新华社发了通稿，河南省有多家医院乱收费被查处。看病难、乱收费是广大读者普遍关注的问题。作为河南省委机关报，曝光假冒伪劣、纠正不正之风、宣传先进医疗机构是我们应尽的义务，所以我们紧密关注，尽快拿出方案，推出了“一切为了病人为了病人一切”为主题的医院管理年系列宣传，得到了河南省卫生厅和广大大型医院的支持，实现广告收入100多万元。

　　2005年下半年，国务院办公厅转发中央七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，作为总体性原则，它设定了进一步引导和调控房地产市场方向。随着各项实施细则的出台，关于房地产未来前景的各种悬念是广大房地产企业关注的焦点。针对国家宏观调控房地产市场问题房地产宣传活动策划十篇，很多房地产界企业家把握不准国家政策，急需专家提供参考和建议，河南日报发挥了党报高端、权威优势，连续两次举办“河南房地产”高峰论坛，邀请中央政策研究室、国家建设部、中国房地产协会、河南省建设厅等领导、专家、学者与会解惑释疑，与企业家交流，共有80多家主流房地产企业老总到会，取得了良好的效果。通过两次会议吸引地产广告投放量大幅增加，在2004年的基础上翻了两番还多。

　　在招生季节，河南日报根据招生市场不规范、虚假广告多的特点，诸多考生及家长上当受骗的典型事件，为服务读者，推出了“河南日报向您推荐河南知名诚信职业院校展示”得到了广大知名正规院校的欢迎，创收60多万元。

　　三、利用省级党报的权威性、公信力，积极拓展思路，策划举办各类论坛和营销活动，经营、塑造、提升党报品牌，就会相得益彰。

　　省级党报的权威性、公信力在广大读者心目中具有不可替代的影响力，对于广告经营者来讲，是宝贵的财富，但是近年来，都市报的崛起，使党报产品广告边缘化，因此党报广告营销策划必须精心塑造报纸品牌，与时俱进地提升党报品牌的内涵和外延，积极参与各项公益活动，才能使我们的资源更加丰富。

　　2003年，利用党报的权威性、公信力，我们策划实施了“河南省十大爱心援助功臣、单位评选活动”、“品牌汽车展暨3・15诚信维权”，创收80万元，省会知名医院形象展示创收160万元。2004年奥运会期间与体育部密切协作，策划创办“雅典中国金页”奥运特刊，创造经济效益160万元，并于2004年9月在北京召开的第39届世界广告大会上获得广泛好评，被誉为创意新颖、资料详实、编排精美，即使在北京也很少见到同类型的如此精美的奥运金页。2004年利用河南日报创刊55周年的大好契机，策划组织出版了“河南日报创刊55周年纪念特刊珍藏版”，创效益180万元，该珍藏版被国家图书馆、省博物院、省图书馆等收藏。

　　从广告心理学的角度看，在其他诸因素相同的条件下，人们能够很快识别和接受自己所熟悉的东西，这种现象被称为“简捷定位行动”，如果各种营销活动能让读者养成很快识别并定位参与和阅读的习惯，就能诱发读者的潜在消费意识，形成局部的促销优势。为了拉近与广大企业和读者的距离，河南日报策划了“河南人民最喜欢的商标评选活动”、“有奖读报”、“2005年中部地产论坛”、“2005年食品安全高峰论坛”，在编委会的支持下，创办了健康生活、大地产、汽车、旅游专刊，通过积极寻找自身的市场切入点和服务信息的合理搭配，从而在竞争激烈的房产、旅游、汽车、医疗等领域取得了一席之地，党报品牌逐渐对产品行业形成了影响力，四个专刊全年完成700万元广告收入。这些广告营销活动都实现了社会效益、经济效益双丰收，增加了与广大读者的互动，有力地促进了河南日报的品牌塑造。

　　策划创新――党报广告经营的永恒主题。党报的广告营销策划要取得成功，把握好时机，找准结合点是关键。但任何大的策划项目的成功实施都不是一帆风顺的，策划需要有百折不挠的勇气，需要激情，更需要智慧。

　　经过前一段时间的紧张准备，我市房地产协会今天正式成立了。首先，我代表市委、市政府对协会的成立表示热烈的祝贺！对企业家多年来为我市经济社会发展作出的努力表示衷心的感谢！借此机会，我先谈几点想法，与大家作一交流：

　　近年来，我市房地产业发展态势良好，房地产供求机制不断完善，房地产市场日益繁荣，房地产业持续稳步发展，为提升我市综合竞争力，改善整体人居环境，推动经济社会快速发展发挥了重要作用。

　　1.经济方面。从固定资产投资来看，我市房地产开发投资已成为拉动整个固定资产投资增长的主要力量之一，*年全市房地产直接投资达6.3亿元,占全社会固定资产投资15%左右；从财政税收来看，*年全市房地产营业税达4365万元，契税达2688万元，土地增值税1282万元，房地产企业所得税394万，建筑业税收达5745万元，合计为1.45亿元，占我市地方财政收入的3.65亿元的39.7%。在全市纳税大户前20强中，房地产企业占5席。*年一季度全市房地产营业税达1095万元，契税达953万元，土地增值税405万元，房地产企业所得税9万，建筑业税收达1825万元，合计为4287万元，占我市地方财政收入的1.12亿元的38.3%。

　　2.城市方面。通过房地产开发，土地出让，政府经营城市的能力不断提高，城市建设步伐明显加快。近5年来，城市建成区面积由10.9平方公里扩大到14.23平方公里，人口由8万增加到14万。建成了鹿溪广场、城北广场、虎山桥头广场、城北大桥入城口绿化等“城市客厅”7个，完成了须江阁以及集休闲、健身、观赏为一体的一江两带工程，动工兴建文化广场、须江公园扩建项目。城市绿化力度全面提升，光*年到*年城市绿地就新增28万平方左右，是前8年的总和。房地产的持续健康发展推动了城市公建配套设施的完善，城市公建配套设施的完善又推进了房地产开发，这就使得城市公建配套设施的建设与房地产开发实现了良性互动，拉开了城市框架，拓展了城市空间，改善了城市环境，提高了城市品位。

　　3.社会方面。从*至*年三年，全市累计向市场投放商品房面积98万平方米，实际销售84万平方米，市区人均住宅建筑面积从*年的25.26平方米提高到*年的27平方米。同时各个开发商更注重内部环境管理，通过提高建筑水平，抓好小区内部配套，整体提升了城市形象。新建了一批如翠苑小区、虎山小区等环境优美的小区，以及正在建设的国际花城、西城华庭、乌木山庄、湖畔山庄等小区，这些小区的建成将大大改善市民的居住环境。

　　这些成绩的取得与在坐的各房地产企业的努力密不可分。同时，随着我市房地产业的发展，企业在推动我市经济加快发展的同时，自身也取得了较大的发展。在此，我代表市委、市政府向各房地产企业表示感谢。

　　在推动房地产业业发展的过程中，政府的一个重要任务是营造良好的发展环境，提高城市整体价值。

　　1.政策环境。一要提高公积金覆盖面，探索加快非公企业建立住房公积金制度，同时提高公积金交缴幅度，充实公积金总量，提高贷款额度，充分发挥好住房公积金作用；二要建立健全物业维修资金的管理和使用办法，规划建设部门、发改、财政等部门积极探索，适时修改《我市物业管理维修资金管理办法》，特别是小高层的物业维修资金的收集和使用办法，引导小高层住宅的消费；三要采取各种措施激活二手房市场，财政要研究税收政策，该减少的要减少，能减免的要减免，从而激活一大批需要换房的潜在购房户的消费，活跃二手房市场

　　2.服务环境。一要提高城市规划水平。包括城市建设规划、经济与社会发展规划、资源开发与利用规划、环境保护规划等，以使城市按照理性化、科学化的轨道可持续发展；二是要优化城市环境。通过加强道路基础设施建设，完善城市功能，为城市经营战略的实施创建快捷顺畅的物质平台；通过加大美化、净化、绿化力度，改善城市生态环境，增强城市的吸引力和凝聚力；三是要改善人文环境，打响城市品牌。把历史文化融入城市建设中，提高城市文化内涵，增强城市吸引力，吸引更多的市内外人口集聚；四要建立市场预警预报机制，加强房地产市场监测。建立房地产市场供求、结构、价格涨幅和空置状况的预警体系，通过信息的全面采集和数据分析来加强房地产市场监测，准确判断我市房地产运行状态和发展趋势，及时发现市场运行中存在的问题，并有针对性地分类提出调控对策，促进房地产市场健康稳定发展。

　　3.舆论环境。各新闻媒体要做好舆论的正确引导，加大房地产市场信息的宣传力度，传递正确的市场信息，引导科学的消费投资观念，要采取多种形式，加强对有关政策的解释、宣传工作，使广大居民正确理解国家和省里各项有关政策，促进房地产市场健康发展。特别是近期，可以说是购房的黄金时期，各新闻单位要配合好房地产管理部门和房地产开发商，做好房地产业的宣传。市规划建设部门要尽快把全市目前在建的楼盘制成楼盘位置图和网络楼盘图向外推介，进一步加大对房地产业的宣传。

　　房地产业发展前景广阔，从空间机遇来看，随着我市经济的快速发展，人民生活水平的提高，未来几年将有大量的农村农民进城购置房产，按照现在房地产业的发展规模，我市每年交易30万平方米左右商品房，那么“十一五”期间，市区新开发商品房总面积将达到150万平方米。从政策机遇来看，总理说过：“房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，既要坚定不移地解决发展中的突出问题，又要坚定不移地促进其稳步发展。”从中我们可以看到，国家对房地产业采取的不是打压政策，而是促进房地产市场持续健康发展的政策。从市场机遇来看，随着人民生活水平的提高，购房者对房产质量、户型、周边环境等方面提出的要求越来越高，对高档别墅、排屋的需求也越来越大。因此，房地产业要做大做强，必须在质量、品牌、服务和宣传四个方面下足工夫。

　　1.抓质量。要尽可能满足居民的质量综合需求，在规划设计质量方面，要能体现可持继发展和以人为本的思想，有一定的超前性和可变性，即能满足当前需要，又为未来发展留有充分余地。在工程质量方面，开发企业要慎重选择优秀的设计部分、施工部门和监理部门作为合作伙伴，并要选准优秀的项目经理，使工程质量能够得到根本的保证。在环境质量方面，要做到适当合理还应具备一定的文化品位，创造良好的人居环境。在物业管理、配套设施等方面要做到基本具备，以人为本。

　　2.抓品牌。树品牌、创名牌是房地产一项长期、艰巨、复杂的系统工程，要有科学的战略方案，遵循一定的程序，一定的方法来进行。一个房地产企业，要创出优秀的，在市场有影响的名牌，必须具有科学的市场调研和准确的市场定位，卓越的质量体系，完善的无可挑剔的售后服务，在作好这些基础性工作以后，还要抓好名牌的维护、创新、延伸、发展，使单项名牌经过凝聚、提练、升华为整个企业的长久性名牌。

　　3.抓服务。完善的售后服务、良好的物业管理是非常重要的，特别是优质的、有成效的物业管理服务，是现代住宅小区的重要组成部分，是现代化城市的朝阳产业，房地产企业塑造住宅精品，除了抓好小区的规划、设施、施工外，最重要的还是塑造物业管理精品，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，更强调了小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式。

　　4.抓宣传。要让消费者了解你的企业，了解你的楼盘优点，消费者才愿意买你的房子。房地产企业要通过对房地产客户群体的细分，针对客户的具体情况，制定并实现相应的楼盘广告宣传、产品展示等营销活动，并可与企业外部的网站结合，利用多种先进的信息手段，如全景展示、楼盘导购、楼盘推荐、楼盘查询、咨询服务、会员服务、社区交流、在线调查、电子刊物、邮件发送等，最大化的吸引客户的购买，提升企业的品牌形象和知名度。

　　今天，房地产协会的成立，是我市房地产业发展过程中的一件大事，是规范经营秩序、促进产业繁荣发展的重要举措。房地产协会务必要做好以下三点：

　　1.建立健全制度。在市场经济条件下，企业、行业协会的作用将越来越重要。我市已已成立不少的企业、行业协会，但都需要不断完善和提升。房地产企业协会成立后，要注重制度的建立和完善，比如协会的章程、理事会议事项等。通过建立健全各项制度，明确会员的权利和义务，规范理事会、会长的职责和开展工作的程序和办法，做到有据可依、有章有循。这样才能确保协会的各项工作有条不紊地展开。

　　2.积极开展服务。协会作为我市房地产企业的群众性组织，其生命在于为会员服务。房地产协会既要做好宣传、贯彻党和政府的方针、政策，配合业务主管部门维护房地产市场秩序，促进房地产业持续健康发展，组织开展房地产开发行业的理论研究工作等常规性工作；更要在履行行业服务、行业自律、行业代表、行业协调等基本职能上不断寻求创新，促进我市房地产业进一步发展。

　　3.相关部门支持协会工作。协会要发挥作用，离不开各级各有关部门的支持和帮助。各乡镇和市政府各部门，特别是市规建局、民政局、财政（地税）局、国税局等部门都要从各自的职能出发，加强对协会的指导、管理和服务，为协会充分发挥作用创造良好的环境。titansto.com，